Elke week nemen Pascal uit Nederland en Emma uit Spanje de lezers mee op hun avonturen als aankoopmakelaars en consultants van NoordSpanje in Noordwest-Spanje. In tegenstelling tot de meeste makelaars die zich richten op de populaire gebieden aan de Middellandse Zee, hebben Pascal en Emma van Noordspanje gekozen voor Asturië en León, plekken die voor veel Nederlanders en Belgen nog onbekend zijn.
Vanmorgen viel het me weer op toen ik, zoals zo vaak, met een kop koffie achter mijn laptop kroop en de bekende Spaanse woningsites doorscrolde. Een soort ochtendritueel, ergens tussen het checken van het weer en het beantwoorden van berichten van klanten. Vorig jaar rond de zomer tikte het aanbod in Asturië nog vrolijk ruim 9.000 woningen aan op de grootste woningsite. Nu blijft de teller steken op een kleine 8.000. En ja, ik hoor je denken: “Het is nog geen zomer.” Klopt. Maar toch houdt het me bezig.
Want als we even terugspoelen naar maart dit jaar, dan zaten we nog op ruim 7.000 objecten. Dat betekent dat er wel degelijk beweging in zit. Huizen komen erbij, het aanbod groeit richting het hoogseizoen, zoals we dat gewend zijn. Maar als je het mij vraagt ligt het tempo lager dan vorig jaar. En mijn voorzichtige conclusie, met de nadruk op voorzichtig, want in vastgoed weet je het nooit helemaal zeker, is dat we die 9.000 dit jaar waarschijnlijk niet gaan aantikken.
Het mooie van cijfers is dat ze soms veranderen, maar soms ook verrassend hardnekkig hetzelfde blijven. Want terwijl het totale aanbod in Asturië dus wat terugloopt van ruim 9.000 naar een kleine 8.000 woningen, is de verdeling eronder eigenlijk nauwelijks verschoven. Nog steeds bestaat ongeveer de helft van dat aanbod uit appartementen. En van de andere helft, de huizen, zit grofweg weer de helft onder de 150.000 Euro. Precies zoals afgelopen zomer.
Dat is interessant, want het zegt iets over de structuur van de markt. Blijkbaar verandert het totaal aantal woningen dat te koop staat, maar blijven de onderliggende verhoudingen stabiel. Alsof de markt een soort natuurlijke balans heeft gevonden. Minder aanbod betekent dus niet automatisch een ander type aanbod. Het is eerder een kwestie van “van alles een beetje minder”.
Er zijn dus veel appartementen, maar zodra je de stad uit rijdt, kom je in een totaal andere wereld terecht: vrijstaande huizen, dorpswoningen, finca’s. Het is mijn persoonlijke observatie dat de omloop van huizen onder de 150.000 minder is. Hier heb ik al eerder over geschreven; een groot gedeelte staat al lang te koop en dat zal niet veel veranderen. In het middensegment, tussen de 200.000 en 450.000 zit de doorstroming van de markt.
En dat brengt ons weer terug bij de vraag: waarom denk ik dat we die 9.000 woningen van vorig jaar waarschijnlijk niet halen? Is het een dipje? Een tijdelijke aarzeling van verkopers? Of speelt er iets fundamentelers? Zoals zo vaak zal de waarheid ergens in het midden liggen, met een paar interessante verschuivingen die ik in de praktijk steeds duidelijker zie.
Een huis in het middensegment komt online, wordt scherp geprijsd en binnen korte tijd is er interesse. Bezichtigingen volgen elkaar snel op, soms zelfs meerdere biedingen. En hop, weer weg. Dat soort woningen blijven simpelweg kort online staan. En dat heeft direct invloed op de cijfers. Want het aanbod op een woningsite is eigenlijk niets meer dan een momentopname. Als woningen snel verkocht worden, zie je ze minder lang terug in die statistieken. Het lijkt dan alsof het aanbod “achterblijft”, terwijl de werkelijkheid is dat de omloopsnelheid juist hoger ligt.
Daar zit ook meteen de reden waarom het totale aanbod niet oploopt richting die 9.000 van vorig jaar naar mijn idee. Niet omdat er geen aanbod ís, maar omdat een deel ervan simpelweg sneller verdwijnt. Zeker in het segment boven de 250.000 euro, waar vraag en aanbod elkaar momenteel goed weten te vinden.
Tegelijkertijd speelt de koper hier ook een andere rol. In dit hogere segment zie je relatief veel internationale kopers, maar ook Spanjaarden die kwaliteit zoeken. Mensen met budget, maar ook met duidelijke eisen. Ze willen rust, ruimte, comfort. En als dat klopt, beslissen ze vaak sneller dan je zou verwachten.
Onder de 150.000 euro zit veel “project”, en tussen 150.000 en 250.000 euro wordt er veel vergeleken. Maar boven die grens van 250.000 euro is het plaatje vaak duidelijker: dit is het, of dit is het niet. En als het wél klopt, dan gaat het snel.
Voor kopers betekent dit dat het nog steeds mogelijk is om iets passends te vinden, maar dat je goed moet weten waar je naar zoekt. Wil je een instapklaar huis? Dan moet je misschien een beetje geluk hebben. Sta je open voor renovatie? Dan ligt er nog steeds een wereld aan mogelijkheden.
Voor verkopers is het beeld ook duidelijk. Je zit in een markt met concurrentie, maar ook met kritische kopers die precies weten wat er te krijgen is in hun prijsklasse. Die vergelijken, rekenen en nemen de tijd. Een realistische prijs en een eerlijk verhaal blijven dus essentieel.
En morgenochtend? Dan zit ik gewoon weer met mijn koffie achter diezelfde websites. Want ergens tussen die 8.000 woningen zit altijd weer dat ene huis waar iemand anders al maanden naar op zoek is. En dat maakt dit werk misschien wel zo leuk.
Volgende keer meer! ¡Hasta la próxima!
Pascal en Emma zijn gepassioneerde aankoopmakelaars en consultants in het onvergetelijke Noord-Spanje, een verborgen parel voor veel Nederlanders en Belgen. Met hun bedrijf noordspanje.nl willen ze dromers en avonturiers begeleiden in hun zoektocht naar het echte Spanje, en hen helpen bij het realiseren van hun droomwoning, waar ze samen nieuwe herinneringen kunnen creëren.
