Het kopen of verkopen van een woning is een van de cruciaalste momenten in iemands leven, omdat er veel geld mee gemoeid is en er vaak hoge verwachtingen aan gekoppeld zijn. Helaas kan het ook veel stress veroorzaken. Om een succesvolle transactie te garanderen, is het belangrijk om je goed voor te bereiden. Dit houdt in dat je moet nadenken over de vraagprijs van het huis: is deze hoger dan de marktwaarde? Is het een eerlijke prijs?
De verkoopprijs van een appartement wordt beïnvloed door verschillende (interne) factoren die betrekking hebben op de woning zelf, zoals de locatie, kenmerken, faciliteiten, oppervlakte en staat van het onroerend goed. Maar het hangt ook af van externe factoren, zoals eerdere vastgoedtransacties in de buurt, de gemiddelde prijs per vierkante meter in de buurt, etc.
Om te bepalen of de prijs van de woning dat je gaat kopen of verkopen redelijk is, is het raadzaam om de woning te vergelijken met andere vergelijkbare woningen die te koop zijn in de omgeving. Je moet de woning vergelijken met andere woningen die vergelijkbare kenmerken hebben, bijvoorbeeld door te letten op de vierkante meters of de typologie. Deze voorafgaande analyse is bepalend om te weten of de prijs van een woning juist is.
Als je niet weet of je te veel of te weinig betaalt, kun je ook de hulp van een vastgoedmakelaar inroepen om je te helpen bij de transactie of een vergelijkende analyse van het betreffende woning uitvoeren met andere vergelijkbare woningen. Bijvoorbeeld door de website idealista te gebruiken om woningen te filteren in de buurt van de betreffende woning en kenmerken te vergelijken of prijsbereiken te analyseren.
Markttendens
Een andere nuttige methode om te bepalen of de prijs van een woning juist is, is door de gemiddelde prijs van woningen te kennen die te koop staan in Spanje en de verschillende autonome regio’s. Het is ook belangrijk om te weten hoe de markt zich gedraagt, of de huizenprijzen stijgen of dalen, etc. Daarbij gaat het om de markttendens.
Taxatie
Een van de beste manieren om de juiste verkoopprijs van een woning te kennen, is door middel van een taxatie. Een gekwalificeerde technicus voert de taxatie uit en inspecteert de woning ter plaatse. Als je je afvraagt wat er wordt gewaardeerd bij het taxeren van een woning, is het vermeldenswaardig dat factoren zoals de locatie, de indeling, de toegangswegen, de openbare voorzieningen en de staat van onderhoud in aanmerking worden genomen om de prijs te bepalen. Andere belangrijke aspecten om te waarderen zijn het gebouwde en bruikbare oppervlak of de voorzieningen (zwembad, lift, etc.).
Koers-winstverhouding (k/w)
Om te bepalen of een woning duur of goedkoop is, wordt ook wel eens de Koers-winstverhouding (k/w) of price-to-earnings ratio (p/e) methode gebruikt. Investeerders gebruiken de p/e-ratio om te bepalen of een bedrijf een aantrekkelijke waardering heeft tegen een bepaalde prijs. Als de uitkomst van de berekening lager is dan 15, wordt het als aantrekkelijk beschouwd, terwijl het als hoog wordt beschouwd als het hoger is dan 20.
Wat betreft onroerend goed wordt de berekening van de p/e-ratio gebruikt om de verkoopprijs van het onroerend goed te waarderen en om de rentabiliteit te kennen die het zou kunnen opleveren als het zou worden verhuurd. Hiervoor wordt de verkoopprijs gedeeld door de jaarlijkse huurprijs. Bijvoorbeeld, als een woning wordt verkocht voor 200.000 euro en voor 1.500 euro per maand (18.000 euro per jaar) kan worden verhuurd, dan zou de p/e-ratio een uitkomst van 11,1 geven. Dit betekent dat het meer dan 11 jaar zou duren om de investering terug te verdienen.
Hulpmiddelen voor prijsbepaling
Het is essentieel om rekening te houden met de kadastrale waarde en de marktwaarde om de geschatte prijs van een woning te kennen. Over het algemeen moet je proberen boven de kadastrale waarde te verkopen, omdat deze alleen rekening houdt met objectieve waarden, waardoor de waarde van de woning op de markt erboven zal liggen (het is aanbevolen dat de kadastrale waarde 50% van de marktwaarde is).
De marktwaarde houdt rekening met tijdelijke factoren zoals vraag, de locatie of de economische situatie. Om een woning winstgevender te verkopen, moet je altijd naar de laatste kijken.
¿Wat gebeurt er als ik een woning koop onder de waarde?
Het kopen van een woning onder de kadastrale en marktwaarde kan negatieve gevolgen hebben voor zowel de koper als de verkoper, met betrekking tot zaken als de betaling van de Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Door minder te betalen dan de werkelijke waarde kan de belastingdienst de ontbrekende belasting en eventuele rente daarop opeisen als er vertragingen optreden.
OPMERKING: Bij de redactie zijn we geen experts op het gebied van kopen en verkopen van woningen in Spanje, daarvoor moet je bij makelaars zijn. Er zijn veel Nederlandssprekende makelaars te vinden in Spanje waar je altijd terecht kunt voor informatie. Dit informatief artikel is dan ook een vertaling naar het Nederlands van een Spaans artikel dat gepubliceerd is op het woningportaal idealista.es.