Het is een droom voor velen. Een terrein kopen en daarop naar eigen smaak een huis op bouwen. Van de fundering tot het dak. De krant El Confidencial zet op een rijtje wat je daarvoor moet weten. De laatste jaren gaat het goed op de huizenmarkt. Elk jaar worden zo een 50.000 huizen gebouwd in Spanje. En dat terwijl zowel de bouwmaterialen, de energieprijzen en het uurloon sterk gestegen zijn.
Wie aan zo een avontuur begint, moet natuurlijk op voorhand goed weten hoeveel dat allemaal gaat kosten. Allereerst is het belangrijk te weten dat het grootste deel van de kost (80%) naar de aankoop van het terrein (40%) en de uitvoer van de bouwwerken (40%) gaat. De overige 20% gaat naar een hele reeks kosten die men al eens durft vergeten; belastingen, loon voor technici, gemeentelijke vergunningen en ga zo maar door.
Grond en architect
De grondprijs is dus een eerste belangrijk struikelblok. En dat draait vaak duur uit. Ook al is de prijs nog lang niet zo veel gestegen als de prijzen in vele andere markten. Een stuk bouwgrond dat volledig in orde is, kan al snel 2 of 3 keer meer kosten dan de hele bouwkost zelf. De koper moet zich er van verzekeren dat het stuk grond volledig in orde is en dat bouwen er is toegestaan.
Voor de bouw begint, zal men ook een topografische (250-400 Euro) en een geotechnische (650-800 Euro) studie moeten laten uitvoeren zodat het huis de juiste funderingen kan krijgen.
Voor het kopen van de grond ga je best al eens bij een architect aankloppen. Die stelt dan finaal vast of het perceel aan alle voorwaarden voldoet om te worden bebouwd.
Eens de grond gekocht is, stelt de architect de bouwplannen op. De kost van een architect schommelt gewoonlijk tussen de 4 en 6% van het totaalbudget. Met die plannen kan dan de bouwvergunning worden aangevraagd. Tijdens dat proces is het een goed idee al aan verschillende firma’s een offerte aan te vragen.
Aparejador
Naast de architect moet in Spanje ook een zogenaamde ‘aparejador’ ingeschakeld worden. Dit is een een technisch architect of bouwkundig ingenieur die gespecialiseerd is in het beheer en toezicht op bouwprojecten. De aparejador is verantwoordelijk voor het controleren van de naleving van de bouwvoorschriften, het opstellen van technische specificaties en bouwplannen, het toezicht houden op de uitvoering van de bouwwerkzaamheden en het waarborgen van de kwaliteit van het werk. De kosten voor het inhuren van een aparejador kunnen variëren afhankelijk van de omvang van het bouwproject en de regio waarin de bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd. Over het algemeen kan een aparejador kosten in rekening brengen op basis van een percentage van de totale bouwkosten of op basis van een vast bedrag per uur.
Belastingen
Ook belastingen betekenen een stevige hap in het budget. Volgens recente studies beslaan die zo een 20% van de eindkost van een woning. De kosten van de aankoop bijvoorbeeld: de notaris en registratie die goed zijn voor zo een 0,5% van de aankoop. Ook de belasting voor de overdracht van patrimonium (tussen 7% en 9%) en de 21% BTW wanneer je van een maatschappij koopt. Daarbovenop komen ook nog eens de belastingen per gemeente.
Verzekeringen
Eens de werken startten, is het verplicht een aantal verzekeringen af te sluiten. Een burgerlijke omniumverzekering en een verzekering voor materiële schade bijvoorbeeld. Wanneer de woning klaar is moeten zowel de architect als de technische architect ook een kwaliteitscertificaat tekenen, waarmee de licentie voor eerste bewoning kan worden aangevraagd en betaald bij de gemeente.
Sinds de vastgoedbubbel barstte in Spanje, financiert de bank niet langer de aankoop van bouwgrond. Je kan uiteraard wel lenen voor de bouw van een huis, wat ook een reeks kosten met zich meebrengt.