Er zijn veel manieren om een huis te kopen in Spanje, maar de meeste mensen zullen een hypotheek moeten afsluiten bij een Spaanse bank. Er waren jaren dat deze ‘hipotecs’ werden uitgedeeld alsof het warme broodjes waren, maar die tijden zijn allang voorbij. En nu gaan de banken in Spanje de regels nog strenger maken. Dat zal ook Nederlanders en Belgen die denken ‘makkelijk’ een hypotheek te kunnen afsluiten bij een Spaanse bank direct raken.

Wie in Spanje een huis wil kopen, merkt het aan de balie en bij de hypotheekadviseur: goedkoop lenen wordt lastiger. Banken vragen meer eigen geld, kijken strenger naar vaste banen en verhogen de rente om risico’s af te dekken.

Volgens berichtgeving op het nieuwsmedium Infobae hebben Spaanse banken de felle hypotheekstrijd van 2024 en 2025 achter zich gelaten. Toen probeerden ze klanten te lokken met steeds goedkopere leningen. Nu is voorzichtigheid het nieuwe sleutelwoord, mede door economische onzekerheid en geopolitieke spanningen.

De gemiddelde financiering is in het eerste kwartaal teruggeschroefd naar ongeveer 75 procent van de taxatie- of aankoopwaarde. Dat betekent dat kopers gemiddeld 66.557 euro zelf moeten meebrengen.

Daarbovenop eisen banken volgens de Spaanse hypotheeksector gemiddeld 2.582 euro netto maandinkomen en een arbeidsverleden van ongeveer zeven jaar. Voor jonge gezinnen, zelfstandigen en mensen met tijdelijke contracten is dat een harde muur. In Spanje, waar vaste contracten sociaal bijna net zo belangrijk zijn als familiebanden, telt arbeidszekerheid aan de hypotheektafel zwaarder dan ooit. De bank wil geen mooi verhaal horen, maar bewijs.

Toch koelt de woningmarkt niet af. De huizenprijzen lagen in het eerste kwartaal ongeveer 11 procent hoger dan een jaar eerder, met een gemiddelde prijs van 259.330 euro.

Ook het aantal afgesloten hypotheken blijft stijgen. Het Spaanse statistiekbureau INE registreerde in februari 45.563 nieuwe woninghypotheken, 16,3 procent meer dan in februari 2025 en het hoogste februaricijfer sinds 2011. Dat is opvallend, want de strengere voorwaarden sluiten juist een deel van de kopers uit. De verklaring ligt op straat: huur is in veel steden zo duur geworden dat kopen, ondanks alles, nog steeds als ontsnapping voelt.

De vaste hypotheek blijft favoriet. In februari werd 64,8 procent van de hypotheken afgesloten tegen een vaste rente, tegenover 35,2 procent variabel.

Voor Nederlanders en Belgen in Spanje is dit een belangrijk signaal. Wie rekent op een Spaanse hypotheek, moet meer spaargeld meenemen dan enkele jaren geleden en kan minder leunen op optimistische verkoopbrochures. Banken kijken scherp naar inkomen uit het buitenland, fiscale woonplaats en contractvorm. De Spaanse droom leeft nog, maar de bank vraagt nu eerst om harde cijfers.