Wist je dat als je een huis in Spanje wilt kopen, je gemiddeld 48.000 euro eigen geld nodig hebt? Banken geven allang niet meer 100 procent financiering, maar de eigen spaarinbreng wordt ook steeds hoger. Maar die bedragen zijn niet overal in Spanje hetzelfde: in Ciudad Real is dat minder dan 20.000 euro, maar op de Balearen of in Madrid wordt geschreven over minimaal 85.000 euro.

Een huis kopen in Spanje? Dan heb je gemiddeld bijna 48.000 euro op de bank staan voordat een bank überhaupt met je in gesprek wil. Het gaat om de zogenoemde entrada (aanbetaling), het bedrag dat kopers zelf moeten inbrengen, omdat Spaanse banken in de regel niet meer dan 80 procent van de woningwaarde financieren. De andere 20 procent (plus bijkomende kosten) moet de koper zelf ophoesten. En dat terwijl de lonen in Spanje bij lange na niet in hetzelfde tempo stijgen als de huizenprijzen.

Voor Nederlanders en Belgen die overwegen een woning in Spanje te kopen, geeft dit onderzoek een helder beeld van waar ze het beste kunnen zoeken en hoeveel eigen vermogen ze nodig hebben. De regionale verschillen zijn enorm, en die bepalen in hoge mate of een aankoop haalbaar is.

Gemiddeld bijna 48.000 euro nodig

Er werd berekend dat Spanjaarden dit jaar gemiddeld 48.031 euro aan eigen spaargeld nodig hebben om een hypotheek te kunnen afsluiten. Ten opzichte van vorig jaar is dat een stijging van 9 procent. Dat bedrag staat gelijk aan ongeveer 27 procent van de totale aankoopprijs van een gemiddelde woning.

Wat veel kopers verrast: een aanzienlijk deel van die 48.000 euro verdwijnt niet eens naar de woning zelf. Tussen de 30 en 31 procent van het vereiste spaargeld gaat op aan belastingen en administratieve kosten rondom de aankoop. Denk aan de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (overdrachtsbelasting) of de btw bij nieuwbouw, notariskosten en inschrijvingskosten in het kadaster. Voor buitenlandse kopers komen daar soms nog extra kosten bij, zoals de aanschaf van een NIE (Número de Identificación de Extranjero, het Spaanse fiscale identificatienummer voor buitenlanders).

Balearen en Madrid: meer dan 85.000 euro

Op de Balearen is de situatie het meest schrijnend. Wie daar een woning wil kopen, moet rekenen op gemiddeld 87.126 euro aan eigen inbreng. Dat is 10,6 procent meer dan een jaar eerder. Madrid volgt op de voet met 82.952 euro, een stijging van maar liefst 12 procent.

Voor Nederlanders die dromen van een appartement op Mallorca of Ibiza: die droom heeft een serieuze prijskaart. De eilanden zijn al jaren populair bij buitenlandse kopers, wat de markt verder opstuwt. Wie op zoek is naar een vakantiewoning aan de Middellandse Zee zonder een fortuin aan eigen inbreng, doet er goed aan verder te kijken dan de Balearen.

Het andere uiterste zijn provincies als Ciudad Real, Jaén en Zamora. In Ciudad Real volstaat een eigen inbreng van 19.803 euro, minder dan een kwart van wat je op de Balearen nodig hebt. Jaén staat op 20.086 euro en Zamora op 21.621 euro. Dit zijn provincies in Castilla-La Mancha, Andalusië en Castilla y León, waar de huizenprijzen aanzienlijk lager liggen en de markt minder gespannen is.

Solvabel genoeg voor de maandlasten, maar geen spaargeld

Volgens experts is er een rare situatie waar steeds meer mensen mee te maken hebben. Veel mogelijke kopers hebben wel genoeg geld om de maandelijkse hypotheek te betalen, maar missen gewoon dat spaargeld voor de eerste eigen bijdrage. Ze verdienen meer dan genoeg, maar hebben nooit echt de mogelijkheid gehad om te sparen.

Al in 2025 waarschuwde de Banco de España (de Spaanse centrale bank) dat de ongelijkheid op de woningmarkt kon uitgroeien tot een sociaal probleem van de eerste orde. In 2004 had nog 48 procent van de jonge huishoudens een koopwoning; in 2025 was dat gedaald naar 30,6 procent. Twintig jaar geleden kocht bijna de helft van de jongeren een huis. Nu is het nog geen derde.

De woningcrisis raakt ook buitenlanders

Voor Nederlandse en Belgische emigranten die zich permanent in Spanje willen vestigen, is dit onderzoek een nuttige thermometer. De regio waar je koopt, bepaalt niet alleen de prijs van de woning, maar ook hoeveel eigen vermogen je daadwerkelijk moet meebrengen op de dag van de notarisakte. Qualis Credit Risk pleit dan ook voor meer flexibiliteit bij hypotheekverstrekking, zodat mensen met een stabiel inkomen maar beperkte spaarbuffer toch toegang krijgen tot de woningmarkt.