Spanje sloot 2025 af met 452.670 onverkochte nieuwbouwwoningen, terwijl het land kampt met een nijpend woningtekort. De voorraad daalde nauwelijks, ondanks de enorme vraag.

Het Spaanse Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Agenda), kortweg MIVAU, publiceerde de cijfers over heel 2025. Spanje telde aan het eind van het jaar 27.099.556 woningen, bijna 95.000 meer dan een jaar eerder. Toch bleven er 452.670 nieuwbouwwoningen onverkocht staan.

Die combinatie roept vragen op. De totale parque de viviendas (woningvoorraad) groeide met 0,3 procent, maar het overschot aan onverkochte obra nueva (nieuwbouw) kromp amper. Vergeleken met 2024 verdwenen er slechts 2.610 onverkochte huizen van de markt, een daling van 0,57 procent. Voor het eerst in twee jaar zakte het overschot weer, al stelt die afname weinig voor.

De nieuwswebsite 20minutos bracht de cijfers naar buiten op basis van de officiële MIVAU-statistiek. Daaruit blijkt ook hoe de voorraad is samengesteld: van alle woningen golden er 19.571.428 als hoofdverblijf en 7.528.128 als tweede of niet-permanente woning. Het aantal hoofdverblijven steeg met 293.371, terwijl het aantal tweede woningen met 198.580 afnam.

Waarom daalt het overschot aan onverkochte huizen nauwelijks?

Een onverkochte nieuwbouwwoning betekent niet automatisch dat er niemand woont, en het overschot lost de woningnood ook niet zomaar op. Of zo’n huis bruikbaar is, hangt af van de plek, de prijs en de vraag in de buurt. Veel onverkochte woningen staan nu eenmaal op locaties waar weinig mensen willen wonen.

Dat patroon kennen we al langer. In heel Spanje liggen nog altijd tienduizenden half-afgebouwde woningen weg te rotten in spookwijken, restanten van de bouwgekte van voor 2008. Tegelijk telt het land bijna vier miljoen lege huizen, vaak in leeglopende dorpen ver van werk en voorzieningen. Het zijn precies die woningen die de officiële cijfers opblazen zonder de markt te ontlasten.

Waar staan al die onverkochte nieuwbouwwoningen?

De spreiding is allesbehalve gelijk. Madrid en Barcelona hebben in absolute aantallen veel onverkochte huizen, maar gemeten naar hun enorme woningvoorraad blijft dat rond de 2 procent. In regio’s als Navarra, Cantabrië en Extremadura staat de teller volgens de MIVAU-methode zelfs op nul. Dat betekent niet dat er geen enkele nieuwbouwwoning te koop staat, maar dat het overschot sinds 2004 niet verder is gegroeid.

Historisch gezien valt het huidige cijfer mee. Het record dateert van 2009, vlak na het knappen van de vorige burbuja inmobiliaria (vastgoedzeepbel), toen bijna 649.780 nieuwbouwwoningen onverkocht bleven. Sindsdien daalde dat aantal flink, maar de afname stokt nu.

De kern van het probleem blijft dezelfde. Er staan huizen leeg op de verkeerde plekken, terwijl het woningtekort richting 800.000 huizen kruipt in de steden en aan de kust, waar de vraag het grootst is. Nieuwbouw komt er te traag bij, en de prijzen schieten omhoog.

Wat betekent dit voor Nederlandse en Belgische kopers?

Voor wie vanuit Nederland of België naar Spanje kijkt, is de boodschap dubbel. Een onverkochte woning in een afgelegen urbanización (woonwijk) is zelden een koopje, want vaak ontbreken voorzieningen en goede verbindingen. In de gewilde kustgebieden blijft de schaarste juist groot en stijgen de prijzen door.

Toch is een Spaanse woning gemiddeld nog altijd goedkoper dan in Nederland of België. Wie een aankoop overweegt, doet er goed aan de financiële risico’s mee te wegen. Spaanse kopers lopen tegen een tijdbom op de woningmarkt aan door gemengde hypotheken, en ook buitenlandse kopers merken dat de betaalbaarheid steeds verder onder druk staat.