In het afgelopen jaar was er een sterke toename (+28,5%) van buitenlandse kopers van woningen in Spanje, terwijl nationale kopers minder actief waren (+1,8%). Het aantal verleende ‘gouden visa’ is echter sterk gedaald en dit instrument is in Portugal zelfs afgeschaft.
Het aantal verkochte woningen in 2022 bedroeg volgens gegevens van de Algemene Raad van het Notariaat 697.177, een stijging van 6,3% vergeleken met 2021, toen al de cijfers vóór de pandemie werden overschreden met 655.633 aan- en verkopen. De toename van de transacties was vooral opvallend onder buitenlandse kopers die niet in Spanje wonen, waarbij het aantal transacties vorig jaar met 43,5% groeide.
Van het totale aantal van 143.629 woningen dat in 2022 werd gekocht door buitenlandse investeerders, werden er 64.733 gekocht door personen die geen Spaanse nationaliteit hadden en niet in Spanje woonden (45%), terwijl de overige 78.895 transacties werden uitgevoerd door buitenlandse ingezetenen (55%). Dit betekent dat bijna één op de vijf verkochte woningen in 2022 werd gekocht door een buitenlandse koper, en in één op de tien gevallen had de koper niet alleen geen Spaanse nationaliteit, maar woonde ook niet in het land.
Wat zijn de gouden visa?
Tijdens de crisis na 2008 daalde de vastgoedmarkt en de economie in het algemeen drastisch, waardoor investeringen afnamen. Om buitenlandse investeerders die zich in Spanje wilden vestigen aan te trekken, lanceerde de regering van Mariano Rajoy in 2013 de ‘gouden visa’ of ‘visados de oro’. Deze visa geven burgers van buiten de Europese Unie de mogelijkheid om in het land te wonen en door het Schengengebied te reizen, op voorwaarde dat ze investeren in bijvoorbeeld een onroerend goed ter waarde van 500.000 euro of meer. Deze visa, die ook toegankelijk zijn voor de echtgenoot en kinderen van de investeerder, staan een initiële verblijfsperiode van één jaar toe in Spanje, die verlengd kan worden zolang de investering wordt behouden.
Volgens gegevens van het ministerie van Buitenlandse Zaken werden in 2022 door de Spaanse consulaten bijna de helft minder (451 in plaats van 880) ‘gouden visa’ uitgegeven voor investeringen in onroerend goed dan in het voorgaande jaar. Sinds 2014 zijn er in totaal 4.078 van deze visa toegekend. De daling van het afgelopen jaar is te wijten aan de beslissing van de regering om de toekenning van ‘gouden visa’ aan Russische investeerders te annuleren als sanctie tegen de invasie van Oekraïne.
Het aantal ‘gouden visa’ is zeer beperkt in vergelijking met het totale aantal woningen dat is gekocht door niet-residenten uit landen buiten de Europese Unie. Alleen investeerders die niet in de EU wonen en die investeren in onroerend goed ter waarde van 500.000 euro of meer, komen in aanmerking voor deze vergunning.
Volgens gegevens van de Algemene Raad van het Notariaat waren meer dan de helft van de buitenlandse kopers die vorig jaar onroerend goed kochten, overwegend EU-burgers. Duitsers, Britten, Fransen en Belgen waren opvallend aanwezig en kochten respectievelijk 4.691, 4.609, 3.182 en 2.718 woningen in de tweede helft van 2022. Aan de andere kant waren niet EU-burgers zoals Amerikanen, Russen, Oekraïners, Chinezen en Marokkanen minder talrijk, met respectievelijk 729, 577, 352, 117 en 114 transacties uitgevoerd in de tweede helft van het jaar. Deze vijf nationaliteiten voerden samen slechts 1.889 transacties uit.
Beperkingen
In de afgelopen maanden hebben verschillende landen beperkingen opgelegd aan transacties door buitenlanders. Portugal heeft bijvoorbeeld in februari de ‘gouden visa’ afgeschaft. Het land heeft sinds 2012 in totaal 11.535 van dergelijke visa afgegeven en zal niet langer verblijfsvergunningen verlenen in ruil voor investeringen. De verleende vergunningen worden alleen vernieuwd als de woning permanent wordt bewoond door de investeerder zelf of de nakomelingen, of als het huis permanent wordt verhuurd. Canada heeft de aankoop van woningen door buitenlanders zonder permanente verblijfsvergunning in het land verboden om te voorkomen dat ze als investering worden gekocht en zo de prijzen te verlagen. Dat laatste willen in Spanje de Balearen eilanden ook graag doen, maar dat kan volgens de huidige EU-regels niet.
Op dit moment zijn er in Spanje geen beperkingen opgelegd aan de aankoop van onroerend goed door buitenlanders. Het land heeft echter wel te maken met een structureel probleem waarbij de internationale vraag niet bijdraagt aan de stijgende prijzen. In Spanje wordt de vastgoedmarkt onder druk gezet door het gebrek aan aanbod in verhouding tot de sterke vraag, een traditioneel onevenwicht, onder andere veroorzaakt door de schaarste aan bouwgrond.
