Met de publicatie van de nieuwe huurindex door het Spaanse Statistiekbureau INE op 20 december 2024, hebben huurders en verhuurders een helder beeld gekregen van hoe de huurprijzen in 2025 worden aangepast. Dit volgt op een periode waarin huurverhogingen waren beperkt tot 2% in 2023 en 3% in 2024, en maakt deel uit van de recent goedgekeurde Wet op de Huisvesting.
Volgens artikel 18 van de Wet op de Stedelijke Huurcontracten (LAU) kan de huurprijs jaarlijks worden aangepast als dit expliciet is afgesproken. Tot en met 2022 gebeurde deze aanpassing doorgaans op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Indien geen specifiek indexcijfer was vastgesteld, werd de jaarlijkse wijziging gebaseerd op de jaarlijkse variatie van de Index van Concurrentiegarantie (IGC). De verhuurder moet de huurder een maand van tevoren op de hoogte stellen van een eventuele huurprijsverhoging, en deze kan slechts één keer per jaar plaatsvinden.
Voor het jaar 2025 zal de huurprijs worden aangepast volgens het nieuwe indexcijfer van het Spaanse Statistiekbureau INE, zoals vastgelegd in de elfde aanvullende bepaling van de Wet op de Huisvesting. Dit nieuwe indexcijfer is gedefinieerd als de minimumwaarde tussen de jaarlijkse wijziging van de CPI, de jaarlijkse wijziging van de onderliggende inflatie, en de gemiddelde jaarlijkse wijziging aangepast.
Berekening
De formule voor de aangepaste jaarlijkse wijziging omvat twee parameters:
- Alfa (0,5): Voorstel van de Directie Economische Beleidsvorming, gerelateerd aan de verwachte lange termijn groei.
- Beta (2%): Geleverd door de Directie Huisvesting en Grond en de Directie Economische Beleidsvorming, rekening houdend met de huurmarktomstandigheden en het inflatiedoel van de Europese Centrale Bank (ECB).
Waarom is de CPI niet meer de referentie?
Traditioneel werd de CPI gebruikt om de huurprijzen in lijn te houden met de economische situatie. Echter, tussen eind 2021 en 2022 steeg de CPI tot recordhoogtes, met een piek van 10,8% in juli 2022, veroorzaakt door factoren zoals:
- Stijgende elektriciteitsprijzen
- Prijsstijgingen na de pandemie
- Economische impact van de oorlog in Oekraïne
Om huurders te beschermen, voerde de regering tijdelijke maatregelen in, waaronder een beperking van huurverhogingen tot 2% of 3%. Met de Wet op de Huisvesting is nu een meer stabiele referentie geïntroduceerd om onredelijke huurstijgingen te voorkomen, al leidde dit ook tot een verschuiving in het aanbod, wat de prijzen verder onder druk zette.
Waar vinden huurders de nieuwe index?
Het nieuwe indexcijfer van het INE voor huurprijsupdates in 2025 zal beschikbaar zijn op de officiële website van het INE. Dit indexcijfer wordt maandelijks gepubliceerd, met de eerste publicatie gepland voor 2 januari 2025. Vanaf februari zal het elke maand halverwege worden gepubliceerd en de waarde van de maand ervoor weergeven.
Hoe wordt de huurprijs in 2025 berekend?
De methode voor huurprijsaanpassing blijft vergelijkbaar met die welke eerder voor de CPI werd gebruikt. Om de nieuwe huurprijs te berekenen, wordt het percentage van de INE-index toegevoegd aan de huidige maandelijkse huurprijs.
Praktijkvoorbeeld van de berekening
Stel, de huurprijs bedraagt 1200 euro per maand en het contract werd getekend in juni 2024, dan gaat de update in juni 2025 in. De verhuurder moet de huurder in mei 2025 informeren en gebruiken wat de INE-index datzelfde maand aangeeft. Indien de index bijvoorbeeld 2,2% is, betekent dit een verhoging van 26,40 euro, waardoor de nieuwe huurprijs uitkomt op 1226,40 euro.
Wanneer treedt de nieuwe huurindex in werking?
De nieuwe huurindex gaat in op 1 januari 2025. Vanaf deze datum zullen alle huurcontract updates gebruikmaken van dit nieuwe indexcijfer dat als stabieler wordt beschouwd dan de CPI.
Welke contracten komen in aanmerking?
De nieuwe index is uitsluitend van toepassing op huurcontracten van reguliere woningen die zijn afgesloten na de invoering van de Wet op de Huisvesting op 25 mei 2023. Voor contracten die vóór deze datum zijn getekend, geldt wat er in die overeenkomsten is afgesproken. De nieuwe index is niet van toepassing op tijdelijke huurcontracten, kamers, commerciële panden, kantoren en garages of opslagruimten.