Wie een vakantiewoning in Spanje bezit, betaalt in Nederland box 3-belasting over de marktwaarde. Vanaf 2028 verschuift die heffing naar het werkelijke rendement.

Veel Nederlanders en Belgen dromen van een eigen plek onder de Spaanse zon. Zodra die droom werkelijkheid wordt, kijkt de fiscus mee. Een woning aan de Costa Blanca of in het binnenland telt namelijk gewoon mee in box 3, de Nederlandse heffing op vermogen. Een Nederlands vakblad zette zeven veelgestelde vragen op een rij, en daaruit blijkt dat er de komende jaren flink wat verschuift, met 2028 als kantelpunt.

Voor iedereen die nu een Spaanse woning heeft, of er een overweegt, is dat geen detail. De rekenmethode bepaalt mede of zo’n aankoop voordelig uitpakt. Bij een buitenlandse woning gelden bovendien andere regels dan bij een huis in Nederland. Hoe box 3 precies werkt en hoe Spanje daarmee omgaat, legden we eerder uitgebreid uit.

Hoeveel box 3-belasting betaal je over een Spaanse woning?

In box 3 mag je kiezen tussen het forfaitaire en het werkelijke rendement. Je neemt de variant die het gunstigst uitvalt. Het forfait is het eenvoudigst. In 2026 rekent de Belastingdienst voor een vakantiewoning met 6,0 procent van de waarde, en daarover betaal je 36 procent belasting. In 2027 stijgt dat percentage licht naar 6,37 procent.

Voor een woning in Spanje geldt niet de WOZ-waarde, maar de waarde in het economisch verkeer op 1 januari 2025. Simpel gezegd: de marktwaarde bij verkoop. Omdat Spanje geen WOZ-systeem kent, helpt een lokale taxatie om dat bedrag te onderbouwen.

Betaal je dan niet dubbel?

Nee. Nederland en Spanje sloten een belastingverdrag om dubbele heffing te voorkomen. Je geeft de woning op in je Nederlandse aangifte, maar krijgt een vermindering die meeloopt met het deel dat de woning in je vermogen inneemt. Hangt een kwart van je box 3-rendement samen met de Spaanse woning, dan betaal je grofweg driekwart van de berekende box 3-belasting. Welke belastingen je in Nederland over een Spaanse woning betaalt, zetten we eerder op een rij.

Aan de Spaanse kant betaal je sowieso de jaarlijkse IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting). Niet-residenten vullen daarnaast elk jaar het modelo 210 in, het formulier voor de niet-residentenbelasting.

Wordt eigen gebruik straks belast?

Bij het forfait niet. Kies je voor het werkelijke rendement, dan moet je sinds 2026 wél de waarde van eigen gebruik opgeven: de economische huurwaarde voor alle dagen dat je niet verhuurt. Een vast percentage bestaat daar niet voor, al circuleert als richtlijn ongeveer 5 procent van de waarde. Alleen de betaalde rente is aftrekbaar; onderhoud, verzekering en lokale belastingen niet.

Voor een vakantiewoning pakt het werkelijke rendement daarom vaak ongunstig uit, omdat ook de waardestijging meetelt. Bij een Spaanse woning kan het tóch lonen, juist door de voorkoming van dubbele belasting.

Wat verandert er in 2028?

Dan wil het kabinet iedereen op het werkelijke rendement belasten. Het beoogde tarief is 36 procent, al staat dat nog niet vast. Je betaalt dan over de ontvangen huur, of over een vastgoedbijtelling van 3,35 procent van de waarde als je niet of nauwelijks verhuurt. Daar komt de winst bij verkoop bij. Rente, kosten en verbeteringen mag je wel aftrekken.

Let op bij verkoop: heb je op 1 januari 2028 een woning, dan reken je later af over het verschil tussen de verkoopprijs en de waarde op die datum. Een nauwkeurige taxatie wordt dus geld waard, net als het bijhouden van huurinkomsten, kosten en investeringen.

In de praktijk blijft een buitenlandse vakantiewoning fiscaal vaak aantrekkelijker dan een Nederlandse. Dat verklaart mede waarom de woningprijzen in Spanje naar recordhoogte klimmen, ondanks dat Spanje een van de duurste landen van Europa is om een huis te kopen. Wie eerst de cijfers doorrekent, en eventueel kijkt naar provincies waar een woning nog geen ton kost, voorkomt een onaangename verrassing bij de aangifte.

Makkelijke-taal-uitleg:
Heb je een vakantiehuis in Spanje? Dan moet je daar in Nederland belasting over betalen. Dat heet box 3. De Nederlandse Belastingdienst kijkt naar wat je huis waard is. Over dat bedrag betaal je een soort heffing. In 2026 rekenen ze met 6 procent van de waarde. In 2027 wordt dat een klein beetje meer.

Je betaalt niet twee keer. Nederland en Spanje hebben afgesproken dat dat niet mag. Je geeft het huis wel op in Nederland, maar je krijgt een korting omdat je in Spanje al betaalt. In Spanje betaal je namelijk ook elk jaar belasting: de IBI (de gemeentebelasting op je huis) en, als je er niet woont, het formulier modelo 210.

Vanaf 2028 verandert er iets. Dan kijkt de Belastingdienst niet meer naar een vast percentage, maar naar wat je huis echt opbrengt. Dus: de huur die je krijgt, plus de winst als je het huis verkoopt. Kosten die je maakt, mag je er dan afhalen. Het is daarom slim om goed bij te houden wat je huis waard is en wat je uitgeeft. Een huis in het buitenland is voor de belasting meestal voordeliger dan een huis in Nederland.