Spanjaarden kopen sinds mei goedkopere woningen, vaak onder de 300.000 euro. De gemiddelde koopsom zakte naar 276.000 euro, een teken van meer voorzichtigheid op de markt.

De Spaanse huizenprijzen stegen ruim tien jaar onafgebroken en liggen inmiddels boven de piek van 2007, vlak voor het uiteenspatten van de vorige vastgoedzeepbel. In het eerste kwartaal van dit jaar werden woningen 13 procent duurder, het vijfde kwartaal op rij met een stijging boven de 12 procent. Toch verandert er iets in het koopgedrag.

In mei daalde de gemiddelde waarde van woningen die met een lening werden gekocht naar 276.000 euro, tegenover 309.000 euro in april. Ook het gemiddelde bedrag van de aangevraagde hypotheken liep terug, tot 197.000 euro. Die cijfers komen van het studiecentrum van hypotheekadviseur Trioteca en wijzen niet op een plotselinge krimp, maar op kopers en banken die behoedzamer te werk gaan.

Het nieuwsmedium Infobae tekende op dat de hoge prijzen voor mensen met een laag of gemiddeld inkomen onbetaalbaar zijn geworden. Dat duwt de aankopen richting goedkopere woningen. Tegelijk wordt lenen weer duurder, want de euríbor (de Europese referentierente voor hypotheken) klimt en ook de gemiddelde vaste rente stijgt.

Waarom kopen Spanjaarden ineens goedkopere huizen?

“We zien een terugkeer naar de logica van de markt”, zegt Ricard Garriga, topman van Trioteca. De gemiddelde woningwaarde daalt, het hypotheekbedrag daalt, maar de rente loopt juist op. Volgens hem is er geen sprake van een instortende markt, maar van een gezonde stabilisatie: minder euforie, meer voorzichtigheid en rationelere keuzes.

Die afkoeling sluit aan bij een patroon dat eerder zichtbaar werd, toen huizen duurder werden maar kopers juist afhaakten. De kloof tussen vraagprijs en wat een doorsnee gezin kan betalen, blijft groot. Ook Spaanse banken draaien de kraan dichter en vragen meer eigen inbreng, wat een deel van de kopers buitenspel zet.

Wat doet de ECB met de rente?

Veel hangt af van de Europese Centrale Bank. Analisten rekenen op een renteverhoging van 25 basispunten, waarmee de beleidsrente op 2,25 procent uitkomt. Wordt financiering opnieuw duurder, dan verliest een deel van de vraag koopkracht en kan de markt in een fase van matiging belanden.

Voor wie een variabele of gemengde hypotheek heeft, telt dit direct door in de maandlasten. Eerder waarschuwden experts al voor een tikkende tijdbom onder huishoudens met een gemengde hypotheek, die na de vaste periode honderden euro’s meer kunnen gaan betalen.

Blijven de huizenprijzen toch stijgen?

Volgens María Matos van vastgoedplatform Fotocasa betekent duurdere financiering niet dat de prijzen dalen. Het structurele tekort aan woningen blijft te groot. Wel kan het uitzonderlijke groeitempo van de afgelopen kwartalen afvlakken. De experts verwachten voor de tweede jaarhelft nog steeds prijsstijgingen, maar beheerster dan voorheen.

Econoom Gonzalo Bernardos van de Universiteit van Barcelona voorspelt dat het aantal transacties in 2026 met 8 procent daalt, terwijl de prijzen 5 procent stijgen. Het verschil tussen vraag en aanbod is volgens hem zo groot dat de vastgoedboom zeker tot het einde van dit decennium aanhoudt.

Wie koopt er nog in Spanje?

Het accent verschuift van de hogere middenklasse naar de clase media-baja (lagere middenklasse) en jongeren onder de veertig. Zij worden gedreven door opgekropte vraag, banengroei en de moeizame huurmarkt. De overheid speelt hierop in en verhoogde onlangs de leeftijdsgrens voor hulp bij het kopen van een huis naar vijftig jaar.

Voor Nederlanders en Belgen die in Spanje willen kopen, verandert het speelveld mee. Een Spaanse hypotheek vraagt nu meer spaargeld en een stabieler inkomen, terwijl kopen vaak nog altijd goedkoper uitvalt dan huren. Wie met een beperkt budget zoekt, kan beter kijken naar provincies waar een huis nog onder de 100.000 euro kost, vooral in het binnenland.