Een verhuurder in Spanje mag roken in de huurwoning verbieden. Volgens advocaat José Ramón Zurdo is dat volkomen legaal, mits de clausule in het huurcontract glashelder is.

Veel eigenaren vragen zich af of ze een rokende huurder mogen tegenhouden. De angst voor schade, gele plekken en een hardnekkige rooklucht zit daarachter, in een land waar roken nog altijd populair is. Zurdo, directeur van de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA, het Bemiddelingsbureau voor Verhuur), geeft een helder antwoord: een verbod opnemen mag, zolang de afspraak in het contract geen twijfel laat over de reikwijdte.

Het verbod hoeft niet eens de hele woning te omvatten. Een verhuurder kan het beperken tot bepaalde ruimtes, bijvoorbeeld alleen de woonkamer of het terras. Zo houdt de eigenaar grip op de plekken waar rook de meeste schade aanricht. Dat meldt de Spaanse vastgoedwebsite Idealista, die het advies van de ANA-directeur optekende. Wie in Spanje een woning huurt, leest het huurcontract op dit punt dus best zorgvuldig voordat hij tekent.

Waarop baseert de advocaat zich juridisch?

Zurdo leunt op twee pijlers. De eerste is het Spaanse Código Civil (Burgerlijk Wetboek), dat partijen vrijlaat om afspraken en voorwaarden vast te leggen die zij gepast vinden, zolang die niet botsen met de wet, de goede zeden of de openbare orde. Een rookverbod valt daar volgens hem niet onder en is dus gewoon toegestaan.

De tweede pijler is artikel 4.2 van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, de Spaanse huurwet). Dat artikel maakt de wil van beide partijen leidend bij woninghuur. De afspraken in het contract gaan voor, met het Burgerlijk Wetboek als aanvulling. Het zijn dezelfde huurdersrechten waar ook andere clausules in een contract op steunen.

Wat gebeurt er als de huurder zich niet aan het verbod houdt?

Staat het rookverbod duidelijk in het contract, dan geeft artikel 27 van de LAU de verhuurder een stevige troef. Bij wanprestatie mag hij het huurcontract ontbinden. In het uiterste geval houdt hij zelfs de fianza (borg) in als hij rooklucht of vlekken aantreft, om de woning te laten reinigen of opnieuw te laten schilderen.

Toch zit er een addertje onder het gras. Zurdo wijst op het bewijs als grootste struikelblok. Een rechter ontbindt een huurcontract niet zomaar; daarvoor moet de verhuurder hard maken dat er binnenshuis is gerookt. Zonder overtuigend bewijs houdt zo’n zaak weinig stand.

En hoe zit het bij vakantie- en seizoensverhuur?

Bij alquiler de temporada (seizoensverhuur) en vakantieverhuur geldt hetzelfde, alleen nog sterker. Door het tijdelijke karakter weegt de wil van beide partijen daar bijna absoluut. Zurdo noemt een rookclausule in dit soort contracten dan ook extra aan te raden. Wie via de groeiende markt van tijdelijke huur een woning aanbiedt, beschermt zich zo tegen schade in een kort tijdsbestek.

Wat betekent dit voor Nederlandse en Belgische huurders en verhuurders?

Voor Nederlandse en Belgische huurders en verhuurders is dit relevant nieuws. Huur je een appartement of vakantiewoning, kijk dan of er een rookbepaling in het contract staat. Een gemiste regel kan je je borg kosten. Verhuur je zelf een tweede woning aan de kust, dan biedt een duidelijke clausule houvast.

Goed om te weten: dit staat los van de landelijke antitabakswet en van de regels rond roken op je eigen terras. Die gaan over openbare ruimtes en over overlast voor buren. Een rookverbod in een huurcontract is iets anders: dat is een privéafspraak tussen huurder en verhuurder.

Met een rookverbod op horecaterrassen in de maak krijgt de sigaret in het dagelijks leven steeds minder ruimte. De huurwoning is daar nu het nieuwste voorbeeld van.