Hoe groot moet een huis minimaal zijn om verkocht te mogen worden in Spanje?

Het is tegenwoordig geen uitzondering meer: woningen met extreem kleine oppervlakten worden te koop aangeboden, zelfs in grote steden als Madrid of Barcelona. Soms gaat het om woningen van 10 m² of minder, met prijzen die de 100.000 euro kunnen overschrijden. Dat roept de vraag op: mag je zo’n klein huis eigenlijk verkopen?

Volgens de Spaanse wet is het antwoord ja. Er bestaat geen absoluut minimumaantal vierkante meters dat een woning moet hebben om verkocht te mogen worden. Zelfs woningen van 9, 10 of 11 m² kunnen verkocht worden, zolang ze maar beschikken over de juiste documenten, zoals een cédula de habitabilidad of een vergunning eerste bewoning.

De belangrijkste voorwaarde voor legaliteit is niet de grootte, maar of de woning voldoet aan de normen van bewoonbaarheid en gezondheid die van toepassing zijn in de betreffende gemeente. Dit betekent dat de woning de benodigde vergunningen en certificaten moet hebben om officieel als woning te worden beschouwd.

Voor nieuwe woningen gelden er wel minimale oppervlakten in de bouwvoorschriften. Zo moeten nieuw gebouwde woningen of panden die door een bestemmingswijziging zijn ontstaan, een minimumgrootte hebben om te mogen worden geregistreerd als woning. In steden als Madrid geldt sinds 2023 dat nieuwe woningen minimaal 40 m² bruikbare oppervlakte moeten hebben. Woningen die kleiner zijn, maar al bestonden, verliezen hierdoor niet automatisch hun recht om te worden verkocht.

De algemene voorwaarden voor bewoonbaarheid in Spanje zijn vastgelegd in oudere nationale en regionale regelgeving. Die schrijven bijvoorbeeld voor dat een woning minimaal 36 m² bruikbare oppervlakte moet hebben, inclusief woon-eetkamer, keuken en badkamer. Daarnaast moeten zaken als elektriciteit, warm en koud water, sanitaire voorzieningen en ventilatie aanwezig zijn.

Het is belangrijk om te weten dat het feit dat een woning in het kadaster staat met een bepaalde oppervlakte niet automatisch betekent dat deze ook voldoet aan de huidige normen voor bewoning. Zonder de juiste vergunningen kan een pand wel verkocht worden, maar niet noodzakelijkerwijs als een erkende woning.