Heb je ooit gehoord van ‘nuda propiedad’ in Spanje? In het Nederlands heeft dat de naam naakte of blote woning, en betekent dat woningeigenaren op leeftijd hun woning verkopen, maar met eigendomsrecht op diezelfde woning. Op deze manier zoeken senioren extra inkomsten zonder hun eigen woning te hoeven verlaten. Een win-win-situatie dus, zou je zeggen. Ook voor Nederlanders en Belgen met een eigen woning in Spanje kan dit een interessante constructie zijn, maar fiscaal en juridisch advies is noodzakelijk.

Spaanse huiseigenaren verkochten in 2025 in totaal 1.798 woningen via de formule nuda propiedad. Dat blijkt uit gegevens van het Colegio de Registradores, waarover het nieuwsmedium 20minutos schrijft. De constructie trekt vooral oudere eigenaren aan die geld uit hun woning willen halen, maar in hun huis willen blijven wonen.

Bij nuda propiedad verkoopt iemand het eigendomsrecht van een woning, terwijl hij of zij het vruchtgebruik behoudt. De verkoper blijft dus in de woning wonen, terwijl de koper pas later volledig over het huis kan beschikken.

Voor Nederlanders en Belgen met een woning in Spanje kan dit model interessant lijken. Toch vraagt deze verkoopvorm om goede begeleiding door een notaris, advocaat en fiscaal adviseur, omdat eigendom, gebruiksrecht, belastingen en erfkwesties elkaar raken.

Bijna 2.000 transacties per jaar

Volgens het Colegio de Registradores bereikte Spanje in 2025 1.798 verkopen van nuda propiedad. Dat aantal lag 1 procent lager dan in 2024, wat neerkomt op 19 transacties minder. Die lichte daling volgt op een daling van 1,5 procent in 2024. Daarvoor groeide de markt nog stevig, met 11 procent in 2023 en 23,7 procent in 2022.

Toch blijft het aantal transacties hoog vergeleken met eerdere jaren. In 2020, tijdens de coronapandemie, registreerde Spanje nog maar 1.093 van dit soort verkopen.

Waarom Spaanse senioren hun woning inzetten

De Spaanse woning vormt voor veel gezinnen het grootste vermogensbestanddeel. Juist daarom kijken oudere eigenaren vaker naar manieren om geld vrij te maken uit hun huis. Die trend sluit aan bij eerdere berichtgeving op SpanjeVandaag over ouderen in Aragón die hun huis verkopen maar er blijven wonen als pensioenplan.

De hogere levensverwachting speelt daarbij een grote rol. Volgens cijfers van het Instituto Nacional de Estadística bedraagt de levensverwachting in Spanje inmiddels 81,38 jaar voor mannen en 86,53 jaar voor vrouwen. Het Spaanse statistiekbureau INE verwacht dat die cijfers in 2035 kunnen stijgen naar 82,5 jaar voor mannen en 87,4 jaar voor vrouwen.

Dat betekent dat veel gepensioneerden langer moeten rondkomen met hun pensioen. Tegelijk blijven de kosten voor onderhoud, energie, belastingen en gemeenschappelijke lasten doorlopen. Voor wie later zorg nodig heeft, kunnen de bedragen nog hoger uitvallen; SpanjeVandaag schreef recent dat wonen in een Spaans verzorgingshuis soms 2.500 euro per maand kost.

Voor Nederlanders en Belgen in Spanje geldt hetzelfde probleem. Wie in Spanje een woning bezit, maar een beperkt pensioen ontvangt uit Nederland of België, kan in theorie via nuda propiedad extra financiële ruimte creëren zonder direct te verhuizen. Voor Nederlandse gepensioneerden speelt bovendien de fiscale kant mee, zoals blijkt uit het SpanjeVandaag-artikel over Nederlandse gepensioneerden in Spanje die de dupe zijn van dubbele belasting.

Wat betekent nuda propiedad precies?

Bij nuda propiedad splitst de eigenaar het volledige eigendomsrecht in twee delen:

• de blote eigendom, die naar de koper gaat;
• het vruchtgebruik, dat bij de verkoper blijft;
• het recht om in de woning te wonen, zolang het vruchtgebruik loopt;
• de volledige beschikkingsmacht, die pas later bij de koper terechtkomt.

De verkoper ontvangt meestal een lagere verkoopprijs dan bij een gewone verkoop. De koper accepteert die korting, omdat hij de woning niet meteen kan gebruiken of verhuren.

Voor Nederlandse en Belgische kopers en verkopers in Spanje maakt dit de constructie juridisch gevoelig. De akte moet precies vastleggen wie welke kosten betaalt, hoelang het vruchtgebruik duurt en wat er gebeurt bij overlijden, verhuizing of leegstand.

Regio’s met de meeste verkopen

De meeste transacties vonden in 2025 plaats in regio’s met veel inwoners, veel gepensioneerden en een actieve woningmarkt.

De top vijf zag er volgens de registradores zo uit:

• Valencia-regio: 433 verkopen
• Andalusië: 340 verkopen
• Madrid: 251 verkopen
• Catalonië: 179 verkopen
• Canarische Eilanden: 123 verkopen

Voor Nederlanders en Belgen springen vooral de Valencia-regio, Andalusië en de Canarische Eilanden eruit. In deze regio’s wonen veel buitenlandse huiseigenaren, onder wie gepensioneerden die hun Spaanse woning als hoofdverblijf of tweede verblijf gebruiken. Die ontwikkeling past bij de trend dat buitenlanders in Spanje steeds vaker een huis kopen om er echt te wonen.

Sterke stijging op de Balearen en in Baskenland

Hoewel de grootste aantallen in de bekende woonregio’s lagen, noteerden andere autonome regio’s de sterkste procentuele groei. Baskenland zag een stijging van 50 procent, de Balearen kwamen uit op bijna 49 procent en Navarra noteerde 20 procent groei.

Die cijfers tonen dat nuda propiedad zich niet meer beperkt tot één type regio. Ook duurdere woningmarkten, zoals de Balearen, trekken dit soort constructies aan.

Voor Belgen en Nederlanders met vastgoed op Mallorca, Ibiza of Menorca verdient dit extra aandacht. Een hoge woningwaarde kan de verkoop van de blote eigendom aantrekkelijker maken, maar de fiscale gevolgen kunnen stevig uitpakken. Juridisch en fiscaal advies is dus altijd noodzakelijk.

Nieuwe pensioenstrategie met risico’s

Vastgoedexpert Eduardo Molet stelt volgens 20minutos dat nuda propiedad zich in korte tijd ontwikkelde van een onbekend alternatief tot een onderdeel van financiële planning voor veel eigenaren. Ook op de vastgoedbeurs SIMA 2026 in Madrid komen oplossingen voor huiseigenaren ouder dan 65 jaar aan bod.

Sommige gespecialiseerde platforms presenteren de eigen woning inmiddels als een soort aanvullend pensioen. Dat klinkt aantrekkelijk, maar de praktijk vraagt voorzichtigheid. Tegelijk zoeken steeds meer ouderen naar alternatieve woonvormen; SpanjeVandaag beschreef eerder hoe senior living in Spanje traag groeit, maar veel potentieel heeft.

Wie zijn blote eigendom verkoopt, verkoopt een belangrijk deel van zijn vermogen. De woning blijft wel beschikbaar voor bewoning, maar de erfgenamen krijgen later niet meer automatisch de volledige woning in handen.

Waar moeten Nederlanders en Belgen op letten?

Voor Nederlanders en Belgen in Spanje spelen meerdere vragen tegelijk. Niet alleen de Spaanse notariële akte telt, maar ook de fiscale positie in Spanje, Nederland of België.

Let vooral op deze punten:

• Laat de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom goed berekenen.
• Controleer wie de IBI, gemeenschapskosten, verzekeringen en groot onderhoud betaalt.
• Vraag advies over inkomstenbelasting, vermogensbelasting en erfbelasting.
• Leg vast of de vruchtgebruiker de woning mag verhuren.
• Bespreek de gevolgen met erfgenamen.
• Gebruik alleen een onafhankelijke advocaat of gestor die ervaring heeft met Spaans vastgoedrecht.

Voor buitenlandse residenten komt daar nog een extra laag bij. Wie fiscaal inwoner van Spanje is, valt onder andere regels dan iemand die alleen een tweede woning bezit.

Kleine markt, grote impact

Ondanks de groei blijft nuda propiedad een kleine niche binnen de Spaanse woningmarkt. Toch raakt het onderwerp aan een bredere ontwikkeling: veel ouderen bezitten een waardevolle woning, maar hebben moeite om hun maandelijkse kosten te dragen.

Voor kopers kan de constructie een investering voor de lange termijn opleveren. Voor verkopers kan ze financiële rust geven. Maar beide partijen moeten goed begrijpen dat ze geen gewone koop sluiten.

Juist daarom vraagt nuda propiedad om transparantie, duidelijke afspraken en deskundige begeleiding. Voor Nederlanders en Belgen in Spanje geldt dat nog sterker, omdat taal, fiscale regels en erfrecht vaak door elkaar lopen.