Het Spaanse Tribunal Supremo (Hooggerechtshof) heeft het nationale register voor kortdurende verhuur vernietigd, waardoor ruim 111.000 geblokkeerde vakantiewoningen weer legaal verhuurd mogen worden en eigenaren voor 160 miljoen euro aan schadevergoeding claimen.

Het vonnis treft het hart van het huurbeleid dat de Spaanse centrale overheid de afgelopen anderhalf jaar voerde. Duizenden eigenaren — ook Nederlanders en Belgen met een vakantiewoning in Spanje — zaten vast aan een registratiesysteem dat door de rechter nu onwettig is verklaard. Het nieuws werd gemeld door het vastgoednieuwsmedium idealista.

De zaak draait om het zogeheten Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (het Uniek Register voor Kortdurende Verhuur), dat in januari 2025 van kracht werd en op 1 juli 2025 volledig werd ingevoerd. Het register verplichtte eigenaren van toeristische woningen en tijdelijke verhuur om een landelijk registratienummer aan te vragen. Zonder dat nummer mochten woningen niet meer op platforms als Airbnb of Booking worden aangeboden. Als je destijds de regels wilde begrijpen, lees dan ook ons eerdere overzicht over alles wat je moet weten over de NRA en VUT.

Waarom vernietigde de rechter het register?

Het Hooggerechtshof oordeelde dat de centrale overheid haar bevoegdheden overschreed. Toeristische regelgeving is in Spanje een zaak van de comunidades autónomas (autonome regio’s), niet van Madrid. Door een eigen nationaal register op te zetten bovenop de al bestaande regionale systemen, schaadde het Ministerio de Vivienda (Ministerie van Volkshuisvesting) de bevoegdheid van regio’s als Andalusië, Catalonië en Valencia. De rechters handhaafden wel de Ventanilla Única Digital (het digitale loket) en de verplichte gegevensuitwisseling met platforms — eisen die uit Europese regelgeving voortvloeien.

Wat betekent dit voor eigenaren van een vakantiewoning?

Ruim 111.000 woningen waarvan de aanvraag werd afgewezen — vaak omdat de bewonersvereniging van het gebouw geen toestemming had gegeven — kunnen nu opnieuw worden aangeboden, mits zij beschikken over een geldige regionale vergunning. Wie dus een appartement heeft in Málaga, Alicante of op de Balearen, moet niet naar een nationaal register kijken, maar naar de regels van de betreffende regio. Dat was ook al het geval vóór de invoering van het nationale systeem, zoals we eerder berichtten over de nieuwe regels voor toeristische verhuur in Spanje.

Voor Nederlanders en Belgen die een woning verhuren via Airbnb of Booking is het advies helder: controleer of de regionale vergunning — de Vivienda de Uso Turístico of VUT — nog geldig en up-to-date is. Het nationale registratienummer is door dit vonnis van tafel. Lees ook wat de gevolgen zijn van de verplichting voor toeristische verhuur en de VvE-toestemming die sinds april 2025 van kracht is.

Wie kan schadevergoeding eisen?

De brancheorganisatie Fevitur (de nationale werkgeversorganisatie voor kortdurende verhuur) becijfert dat iedere getroffen eigenaar gemiddeld 33.000 euro schade leed door gemiste reserveringen, blokkades en extra kosten. Opgeteld komen de claims uit op circa 160 miljoen euro. Fevitur bereidt nu juridische procedures voor om die schade op de staat te verhalen.

Hoe reageert de overheid?

Minister van Volkshuisvesting Isabel Rodríguez reageerde strijdlustig. Ze daagde de regio’s uit om hun verantwoordelijkheid daadwerkelijk te nemen: “Als ze zo stoer doen over hun bevoegdheden, laten we dan eens zien of ze het ook uitvoeren, want het recht van veel mensen staat op het spel.” Het Ministerio de Vivienda riep de autonome regio’s op om de controles op nieuwe aanvragen voor vakantieverhuur te verscherpen. De Andalusische regionale overheid vroeg om een gezamenlijke evaluatie van de economische en maatschappelijke gevolgen van het vonnis.

Het debat over hoe toeristische verhuur, woningnood en leefbaarheid met elkaar te verzoenen zijn, begint zo opnieuw. De bevoegdheid ligt nu weer duidelijk bij de regio’s — al was het ook al zo geregeld vóór het nieuwe registratiesysteem voor kortdurende verhuur werd ingevoerd. Eigenaren die eerder een verplichte aangifte deden voor de N2-rapportage vóór 2 maart 2026 krijgen nu te horen dat het systeem waarop die verplichting was gebaseerd, door de rechter ongeldig is verklaard.

De belangrijkste wijzigingen op een rij:

• Het nationale Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración is door het Hooggerechtshof vernietigd en is niet meer geldig
• Ruim 111.000 geblokkeerde vakantiewoningen mogen weer worden aangeboden op platforms als Airbnb en Booking
• Het nationale registratienummer (NRUA) vervalt — eigenaren hoeven dit niet meer aan te vragen
• De regionale vergunning (VUT) blijft verplicht; de bevoegdheid ligt nu volledig bij de autonome regio’s
• De Ventanilla Única Digital en de gegevensuitwisseling met platforms blijven wel van kracht (Europese verplichting)
• Brancheorganisatie Fevitur bereidt schadeclaims voor van gemiddeld 33.000 euro per getroffen eigenaar, samen goed voor circa 160 miljoen euro
• Het Ministerie van Volkshuisvesting roept regio’s op de controles op nieuwe aanvragen te verscherpen