Nieuwe woningen in Spanje duurder dan tijdens de vastgoedbubbel, waardoor verkopen achterblijven

De Spaanse woningmarkt laat een opvallende tegenstelling zien. Nieuwe woningen zijn momenteel duurder dan tijdens de vastgoedbubbel van 2007, maar tegelijkertijd worden er steeds minder nieuwe huizen verkocht. Dat blijkt uit recente gegevens over de Spaanse vastgoedmarkt.

In 2025 lag de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning in Spanje rond de 2.567 euro per vierkante meter. Dat betekent een stijging van ongeveer 11 procent in één jaar tijd. Daarmee ligt de prijs van nieuwbouw nu ongeveer 17 procent boven het niveau van de vastgoedbubbel van 2007.

Toch staat de verkoop van nieuwbouwwoningen onder druk. Het aantal transacties ligt op een van de laagste niveaus van de afgelopen jaren. Dit komt vooral doordat de hoge prijzen veel kopers uitsluiten, terwijl het aanbod van nieuwe woningen relatief beperkt blijft.

Een belangrijk verschil met de periode vóór de financiële crisis is dat er tegenwoordig veel minder gebouwd wordt. Tijdens de vorige vastgoedbubbel werden enorme aantallen woningen gebouwd, terwijl de bouwproductie nu veel lager ligt. Daardoor ontstaat een structureel tekort aan woningen, wat de prijzen verder opdrijft.

Daarbij komt dat nieuwbouwwoningen steeds vaker gericht zijn op kopers met een hoog inkomen of buitenlandse investeerders. Voor veel Spaanse huishoudens is een nieuwe woning daardoor nauwelijks nog betaalbaar. In veel steden moet een gezin meer dan 35 procent van het inkomen besteden aan een hypotheek, wat boven de aanbevolen grens ligt.

Door deze situatie verschuift de vraag steeds meer naar bestaande woningen. Die zijn gemiddeld aanzienlijk goedkoper dan nieuwbouw en daardoor voor veel kopers de enige realistische optie. Tegelijk blijft het aantal nieuwe projecten beperkt, waardoor het tekort aan woningen in Spanje waarschijnlijk nog jaren zal aanhouden.

De huidige situatie laat volgens experts zien dat de woningmarkt anders werkt dan vóór de crisis van 2008. Hoewel de prijzen sterk stijgen, is er geen sprake van een enorme bouwgolf. In plaats daarvan kampt Spanje met een structureel tekort aan woningen, wat de druk op de prijzen hoog houdt.