Elke week nemen Pascal uit Nederland en Emma uit Spanje de lezers mee op hun avonturen als aankoopmakelaars en consultants in Noordwest-Spanje. In tegenstelling tot de meeste makelaars die zich richten op de populaire gebieden aan de Middellandse Zee, hebben Pascal en Emma van Noordspanje gekozen voor Asturië en León, plekken die voor veel Nederlanders en Belgen nog onbekend zijn.
Wie moet zich nu aanpassen? De koper die uit Noord-Europa komt en gewend is aan strikte meetnormen, of de verkopende makelaar die werkt binnen de Spaanse gewoontes? Maar voordat er in Spanje een uniforme standaard gebruikt wordt voor presenteren (!) van woonoppervlaktes, doe ik een poging iets te maken van wat je allemaal tegenkomt in de zoektocht naar een droomhuis. Al blijft een huis kopen iets wat op gevoel gaat.
Superficie construida en útil: twee werelden. In Spanje bestaan grofweg twee begrippen voor oppervlakte:
- Superficie construida: de bruto-oppervlakte, dus alles binnen de buitenmuren, inclusief de muren zelf, scheidingswanden, en vaak ook een aandeel in gemeenschappelijke ruimtes zoals een trappenhuis of lift.
- Superficie útil: de netto-bruikbare meters, letterlijk de ruimte waar je kunt lopen of een kast kunt neerzetten.
Het verschil is aanzienlijk. Een huis dat “155 m² construidos” heeft, kan in werkelijkheid bijvoorbeeld maar rond de 120 m² útil te zijn. Dat betekent dat je een kwart minder leefruimte hebt als per ongeluk het verkeerde cijfer gepresenteerd wordt. Nou dat is een duidelijk systeem, zou je zeggen. Gewoon opletten in de advertentie of bevestiging vragen bij de bezichtiging.
In Nederland spreken we meestal over woonoppervlakte, vaak volgens de NEN-2580 norm. Dat is tamelijk strak gedefinieerd: muren, trappenhuizen en niet-bruikbare ruimtes vallen erbuiten. Een makelaar wordt flink op de vingers getikt als niet goed toegepast. Tot in de rechtszaal aan toe. Hoe de controle in Spanje is, laat ik even in het midden.
Maar laten we eerlijk zijn: we komen niet naar Asturië of León voor de meetrapporten en de regeltjes. We worden verliefd op de charme van een noude stenen boerderij, een horreo in de tuin of uitzicht over de bergen. De dikte van de muren of het aantal meters útil verdwijnt vaak naar de achtergrond zodra je op een zonnige middag op het terras staat. Juist dat contrast – de rommeligheid van de cijfers tegenover de rijkdom van de beleving – maakt het kopen van een huis hier zo bijzonder.
We gaan even verder met de uitleg. De officiële registratie van een woning vind je in het Catastro. Daarin wordt de oppervlakte vaak uitgesplitst. Zo kan de útil bestaan uit verschillende onderdelen:
- Vivienda (bewoonbare ruimte: woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer)
- Almacén of trastero (opslagruimte of berging)
- Garaje (garage)
Op Idealista kan er dus staan dat een huis 120 m² útil heeft, maar als je goed kijkt blijkt dit 80 m² vivienda en 40 m² berging te zijn. En dat is wezenlijk anders: je koopt dan geen huis van 120 m² woonoppervlak, maar een woning van 80 m² met een ruime opslag erbij.
Dat alles mág in Spanje zo geregistreerd en gepresenteerd worden, maar voor kopers uit het buitenland voelt het vaak als misleiding. In Nederland of België zouden we het verschil haarscherp maken: een berging is geen woonkamer. Wat het met de vierkante meterprijs doet voor woonoppervlakte laat ik ook maar even in het midden
En dan zijn er de bijgebouwen: een horreo, stallen of schuurtjes. Soms worden die wel meegerekend, soms niet. Voor de verkoop klinkt het natuurlijk mooier om alles in één totaal te gieten, maar voor de koper is het verschil enorm.
In Spanje zijn verkopende makelaars vaak geneigd de grootste cijfers te gebruiken: construidos inclusief berging en garage. Dat maakt het object aantrekkelijker op papier. Vanuit hun perspectief is dat logisch, want er is geen strikte standaard die hen verplicht tot een transparante scheiding. Maar vanuit de koper gezien wringt dat. Je wilt weten waar je écht je meubels kunt neerzetten, hoeveel ruimte je hebt om te wonen, en wat alleen maar als extra opslag geldt.
De verkopende makelaar zal zelden uit zichzelf de kleinste, duidelijke cijfers presenteren. Wie moet zich nu aanpassen? Misschien een beetje allebei. De koper moet beseffen dat Spaanse regels en gewoontes anders zijn. Maar verkopende makelaars zouden er óók goed aan doen om transparanter te zijn, zeker richting buitenlandse kopers die met andere verwachtingen komen.
Tot die tijd blijft het mijn taak als aankoopmakelaar in Asturië & León om cliënten te wijzen op het verschil tussen construida en útil, en om te zorgen dat ze uiteindelijk kopen wat ze denken te kopen: niet een getal op papier, maar een huis dat in de praktijk genoeg leefruimte biedt.
Verder begint ook in Asturië en León de herfst te komen: bossen kleuren rood en goud, kastanjes vallen en de geur van houtvuur vult de valleien. Het is een prachtig seizoen, ook voor wie een huis wil kopen, en wordt het weer tijd voor een vastgoed toer. Want hoe ziet het leven hier uit wanneer de dagen korter worden, sneeuw de bergtoppen bereikt en de bergen hun ruige karakter tonen? In mijn volgende column vertel ik meer over onze nieuwe winterse vastgoed tours, waarin we juist dat andere gezicht van de regio ontdekken – en vaak verrassende inzichten krijgen in de huizenmarkt.
Volgende keer meer! ¡Hasta la próxima!
Pascal en Emma zijn gepassioneerde aankoopmakelaars en consultants in het onvergetelijke Noord-Spanje, een verborgen parel voor veel Nederlanders en Belgen. Met hun bedrijf noordspanje.nl willen ze dromers en avonturiers begeleiden in hun zoektocht naar het echte Spanje, en hen helpen bij het realiseren van hun droomwoning, waar ze samen nieuwe herinneringen kunnen creëren.