Sinds 2025 is er veel veranderd voor iedereen die in Spanje een woning wil verhuren aan toeristen. De Spaanse overheid heeft een nieuw systeem ingevoerd: de Número de Referencia Administrativo (NRA), een verplicht registratienummer voor kortdurende verhuur. Tegelijkertijd blijven de regels rond de Vivienda de Uso Turístico (VUT) bestaan, wat veel verwarring veroorzaakt. Heb je alleen een NRA nodig, of ook een VUT-vergunning? En wat zijn de risico’s als je dit niet goed regelt?
De NRA is een uniek administratienummer dat sinds 1 juli 2025 verplicht is voor alle woningen die je online verhuurt via platforms zoals Airbnb, Booking en Idealista. Zonder dit nummer kan je advertentie worden verwijderd. De aanvraag kan sinds 2 januari 2025 worden gedaan via de Ventanilla Única Digital en kost ongeveer 27 euro. Meestal ontvang je direct een voorlopig nummer, gevolgd door de definitieve bevestiging.
Maar let op: de NRA is geen vergunning. Het is een registratienummer waarmee de overheid het aanbod monitort, maar het zegt niets over of je wettelijk toeristen mag ontvangen. Die toestemming krijg je via de VUT-vergunning, die je aanvraagt bij je gemeente of regio. In veel gebieden is die vergunning verplicht.
In sommige steden gelden strenge regels. In Bilbao mag slechts één woning per gebouw als VUT geregistreerd worden. Málaga heeft nieuwe aanvragen voorlopig stopgezet. Madrid voert strenge beperkingen door met het Plan Reside en ook Jerez heeft extra voorwaarden ingesteld. Daarom is het belangrijk te weten wat in jouw regio geldt.
Verhuur zonder VUT maar met NRA-nummer is illegaal
Sommige huiseigenaren denken dat een NRA-nummer genoeg is om toeristen te ontvangen, maar dat is een misverstand. Volgens de Spaanse wet geldt dat zonder VUT-nummer is elke verhuur aan toeristen illegaal is, ongeacht de duur. Daarnaast is het NRA-nummer slechts een administratief dossiernummer en biedt geen juridische dekking. Je hebt dus altijd een geldige VUT-vergunning nodig voordat je de NRA kunt gebruiken voor registratie.
Risico’s voor verhuurders
- Boetes kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s.
- De autoriteiten kunnen je woning tijdelijk sluiten.
- Belastingen en niet-aangegeven inkomsten kunnen met terugwerkende kracht worden ingevorderd.
SInds juli 2025 controleren platforms zoals Airbnb automatisch of je NRA geldig is. Zonder VUT en NRA wordt je woning offline gehaald.
Risico’s voor toeristen
- De woning kan tijdens hun verblijf door de autoriteiten worden gesloten.
- Er is geen garantie dat de woning voldoet aan brand- en veiligheidsvoorschriften.
- Bij klachten ontbreekt de juridische bescherming die wél geldt bij officieel geregistreerde accommodaties.
Daarom is het verstandig om altijd te vragen naar het VUT-nummer en niet alleen te vertrouwen op de NRA.
Praktisch stappenplan: zo regel je alles goed
- Controleer of een VUT-vergunning verplicht is in jouw regio.
- Vraag de VUT-vergunning aan bij je gemeente of regio.
- Registreer je woning voor de NRA via de Ventanilla Única Digital.
- Publiceer je woning alleen met de juiste nummers.
- Zorg dat je administratie op orde is en meld je inkomsten netjes aan.