Na de pandemie, de oorlog in Oekraïne en de inflatie die de Spanjaarden hard raakt, lijkt de groei van de vastgoedsector te vertragen, die tot nu toe de tegenslagen had weten te overwinnen. In de laatste maanden van 2022 nam de verkoop af en de huizenprijs daalde in Spanje met 0,4% in het laatste kwartaal van 2022 vergeleken met het voorgaande kwartaal, tot 1.941 euro/m2. Woningportal Idealista analyseert de vastgoedmarkt om te bepalen of het in 2023 beter is om een nieuwbouwwoning of een bestaande woning te kopen.
Een nieuwbouwwoning (vivienda de obra nueva) is een woning die direct bij de ontwikkelaar wordt gekocht nadat de bouw of renovatie is voltooid, tenzij deze gedurende twee jaar of langer bewoond is geweest, bijvoorbeeld een bouwer die een woning verhuurt en deze later verkoopt. In wezen is het een woning die voor het eerst is opgeleverd. Aan de andere kant zijn bestaande woningen (viviendas de segunda mano) die al minstens één eigenaar hebben gehad. Ze zijn meestal al gebouwd en bewoond geweest.
Voordelen nieuwbouw
Een nieuwbouwwoning biedt het voordeel van een gloednieuw pand, terwijl het gebouw ook nog eens een langere levensduur heeft en door de ontwikkelaar wordt gegarandeerd. Daarnaast zijn de indelingen en ontwerpen moderner, zijn de materialen van betere kwaliteit en hebben ze een lager energieverbruik, en beschikken ze over betere faciliteiten.
Voordelen bestaande bouw
In dit geval is het belangrijk om aandacht te besteden aan de prijs, die hoewel momenteel stijgt voor beide soorten woningen in Spanje, altijd lager is voor bestaande woningen. Daarnaast zijn deze woningen vaak gelegen op goede locaties en is er doorgaans geen beschikbaar terrein om nieuwe woningen op te bouwen. Het duurt minder lang om erin te trekken, er worden minder belastingen betaald om het te verwerven en de gemeenschapskosten zijn lager.
Bestaande of nieuwbouw in 2023
Er is geen enkelvoudig antwoord en het hangt af van wat de koper zoekt. Toch zijn er verschillen tussen nieuwbouwwoningen en bestaande woningen die kunnen dienen als richtlijn om tot een besluit te komen, zoals:
Belastingen
Bij bestaande woningen moet de Belasting op Overdracht van Vermogen (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) worden betaald, waarvan het bedrag afhankelijk is van de autonome regio waarin het huis zich bevindt. Aan de andere kant moet er bij nieuwbouw 10% btw (IVA) worden betaald.
Tijd om in te trekken
Hoewel het waar is dat veel bestaande woningen enige vorm van renovatie vereisen voordat erin kan worden getrokken, zijn de renovatie tijden meestal korter dan die van een huis dat nog gebouwd moet worden. Nieuwbouwwoningen hebben doorgaans meer tijd nodig om klaar te zijn om in te trekken.
Renovaties
Bij nieuwbouwwoningen zijn er geen gebreken die gerepareerd moeten worden, of als ze er wel zijn, zal de ontwikkelaar hiervoor zorgen omdat er garantie is voor: 10 jaar voor structurele gebreken (balken, vloeren, fundering, etc.), drie jaar voor gebreken in constructieve elementen of installaties die de bewoonbaarheid van het gebouw beïnvloeden en een jaar voor afwerkingsfouten. In een bestaande woning moeten er daarentegen waarschijnlijk zaken worden gerepareerd of gerenoveerd, zoals het schilderen van muren, vervangen van glas, enz.
Energie-efficiëntie
Nieuwbouwwoningen en gebouwen die op dit moment worden gebouwd, volgen de criteria van de Technische Bouwcode (Código Técnico de la Edificación, CTE) met betrekking tot het gebruikte materiaal, waardoor ze efficiënter zijn dan oude woningen die niet zijn gerenoveerd.
Locatie
Nieuwbouwprojecten worden gebouwd waar er grond beschikbaar is. Soms is dit op centrale locaties, maar andere keren zijn ze verder weg van stedelijke gebieden gelegen. Aan de andere kant is het aanbod van bestaande woningen verspreid over alle locaties.
Afwerkingen
Sommige ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen bieden hun klanten de mogelijkheid om de afwerkingen van hun woning aan te passen met producten uit hun catalogus. Bij een bestaande woning zouden deze moeten worden vervangen, met alle renovatiewerkzaamheden die daarbij komen kijken.
Huizenprijzen
De huizenprijzen stegen in 2022 met 7,4%, wat de grootste stijging sinds 2007 was. De stijging deed zich voor bij zowel nieuwe woningen, waarvan de prijs in het hele jaar met 7,9% steeg, als bij bestaande woningen, waarvan de kosten met 7,3% stegen. In beide gevallen was de prijsstijging de snelste sinds 2007, toen de jaarlijkse variatie van de Huizenprijsindex in nieuwe woningen tot 11,9% steeg en bij bestaande woningen tot 8,2%.
Wat wordt het meest verkocht in Spanje?
Volgens de jaarcijfers van het Spaanse Statistiekbureau INE, is 2022 afgesloten met 649.494 verkochte woningen. Dat is niet alleen een stijging van bijna 15% vergeleken met 2021, maar ook het hoogste aantal verkochte woningen sinds 2007. Van dat totaal gaat het om 532.459 bestaande woningen, een stijging van bijna 18% vergeleken met 2021. Er werden vorig jaar ook 117.035 nieuwbouwwoningen verkocht, een stijging van 2,6% vergeleken met 2021.